PRÊT IMMOBILIER

 

 

 

ABC vous accompagne dans tous vos projets immobiliers, qu’il s’agisse de votre résidence principale ou secondaire, d’une acquisition dans le neuf ou l’ancien, en France ou à l’étranger. ABC intervient également pour la réalisation de vos prêts travaux.

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CREDIT IMMOBILIER
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LES GARANTIES
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RACHAT DE SOULTE

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Nos conseils pour obtenir votre prêt dans les délais

La production de crédits immobiliers s’est nettement redressée depuis janvier 2015, avec une accélération à compter de mai, consécutive à la remontée des taux. Si les taux ont augmenté, ils demeurent toujours attractifs pour les candidats à l’achat immobilier. Le souci reste l’engorgement des banques face à l’afflux de demandes de prêts et de renégociations. Mettez tous les atouts de votre côté pour décrocher votre crédit immobilier à temps.

 

 

 

 

 

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Les banques débordées

Des taux hyper attractifs qui ont réveillé les velléités d’achat. Entamée en janvier, la reprise du marché immobilier s’est précisée au printemps. En témoignent l’afflux de demandes pour financer un projet immobilier et l’engorgement des banques durant l’été, période où elles fonctionnent en effectifs réduits. Le phénomène perdure et aujourd’hui les délais de traitement des demandes ont doublé, pénalisés aussi par l’allongement inévitable auprès des organismes de cautionnement (Crédit Logement). Les banques mutualistes semblent les plus dynamiques, car elles peuvent traiter les dossiers directement en agence, à l’inverse d’autres grandes enseignes habituées à centraliser les demandes auprès de pôles dédiés.

ABC vous propose de nombreuses solutions en vue de la renégociation de votre ou de vos prêts immobiliers, afin d’alléger votre budget.

Votre situation se prête-t-elle à une renégociation de crédit immobilier ? Si oui, comment vous y prendre ? Au sein de votre banque ou d’un autre établissement, découvrez comment négocier à votre avantage.

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Taux d’intêret en baisse

Avec des taux qui ne cessent de baisser, la période actuelle est propice à la renégociation de crédit. Cette solution est-elle toujours avantageuse ? Comment procéder ?
Il n’y a rien de plus frustrant que de voir des taux d’intérêt inférieurs à 3 % affichés en agence, alors que vous êtes en train de rembourser votre prêt immobilier négocié il y a quelques années à 4 ou 5 %. Il existe une solution : la renégociation de crédit. Il convient cependant de bien vous informer avant d’y recourir, cette opération n’étant pas financièrement intéressante dans tous les cas.

 

 

 

 

 

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Renégociation et rachat de crédit

Une renégociation de crédit ne peut être demandée qu’à la banque qui vous a accordé votre prêt initial. En pratique, cela revient à revoir votre contrat en lui appliquant un taux d’intérêt inférieur. Il ne s’agit pas d’un nouveau prêt, seul des frais de dossier, souvent négociables, devraient donc s’appliquer. Attention toutefois, rien n’oblige votre banquier à accepter votre demande !
En cas de refus, il vous reste la solution du rachat de crédit, qui consiste à faire racheter votre prêt par un autre établissement financier afin de bénéficier d’un meilleur taux. Vous signez alors un nouveau contrat, qui entraîne des frais de dossier correspondant à l’ouverture du nouveau prêt immobilier, et le paiement d’une indemnité de remboursement anticipé à votre banque d’origine.
Cette indemnité ne peut ni dépasser 6 mois d’intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, ni 3 % du capital restant dû avant le remboursement. Vous pouvez également vous retrouver contraint de recourir à une nouvelle assurance emprunteur, une caution bancaire ou une hypothèque pour garantir le nouveau crédit. Autant dire que l’intérêt financier de l’opération s’en trouve nettement réduit, voire annulé.

Comment prendre votre décision ?

Pour vous aider à déterminer si une renégociation ou un rachat de crédit présente pour vous des avantages, vous devez prendre en compte plusieurs facteurs. Vérifiez notamment que :
• Votre prêt immobilier initial n’a pas dépassé le tiers de sa durée de vie, pour que la part des intérêts dans les mensualités de remboursement soit encore élevée. La part des intérêts dans vos mensualités varie en effet au cours de la durée du prêt : elle est importante au début, pour devenir minime à la fin au profit de la part constituée par le capital. Plus on avance dans le temps, moins la renégociation et le rachat d’un crédit deviennent intéressants, puisque ces opérations font baisser le taux d’intérêt et non le capital à rembourser. Pour connaître le ratio exact entre intérêts et capital au sein de vos mensualités, consultez votre échéancier des remboursements.
• Dans le cas d’un rachat de crédit, vérifiez également que les frais engendrés ne représentent pas plus que l’économie réalisée. Le différentiel de taux entre les deux prêts ne doit idéalement pas dépasser 1 point de pourcentage, même si une différence de 0,7 point peut suffire pour un montant de crédit et une durée de remboursement élevés.

N’hésitez pas dans tous les cas à faire une simulation auprès de notre cabinet, voire à prendre rendez-vous avec un de nos conseillers pour évaluer votre situation. Vous éviterez ainsi de passer à côté de gains financiers qui peuvent-être très avantageux !
Nos études de projet sont gratuites et si il est difficile pour vous de vous déplacer, nous venons à vous.

Les garanties

Les garanties liées à votre crédit immobilier

 

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L'HYPOTHÈQUE
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LE CAUTIONNEMENT
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LE PRIVILÈGE DE PRÊTEUR DE DENIERS
L'HYPOTHÈQUE

Cette garantie traditionnelle est très répandue. Si l’emprunteur n’honore pas ses remboursements, elle donne droit au créancier de faire saisir le logement et de le vendre aux enchères afin de récupérer le montant des sommes dues. Le plus souvent, elle est utilisée pour des crédits destinés à financer des travaux de construction ou lors de la renégociation d’un prêt. L’hypothèque est très fréquemment demandée lorsque le prêt est débloqué en plusieurs fois pour financer une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), la construction d’une maison individuelle ou des travaux.
Elle doit être inscrite à la conservation des hypothèques par un notaire.
Pour l’emprunteur, cet acte notarié comporte un certain nombre de dépenses, comme les frais de publicité foncière (ou salaire du conservateur des hypothèques, avant 2013), les émoluments du notaire (proportionnels au montant du prêt), la TVA, les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière (proportionnelle avec un montant minimum)… Plus le montant emprunté est élevé, plus le coût relatif de l’inscription de la garantie diminue car il existe des frais fixes (non proportionnels au montant de l’inscription).
Des tarifs préférentiels sont appliqués pour les prêts conventionnés (comme le prêt PAS), pour les prêts à taux 0% et les prêts PEL car ces prêts peuvent être exonérés de la taxe de publicité foncière et les émoluments de notaires, réduits.

 

LA MAIN LEVÉE D’HYPOTHÈQUE

Le remboursement total d’un crédit immobilier ne lève pas immédiatement l’hypothèque qui reste valable pendant la durée initiale du prêt augmentée d’un an et au plus 50 ans. Au-delà, l’emprunteur n’a aucune démarche à faire, l’inscription s’éteint d’elle-même.

Si vous revendez votre bien avant le terme du crédit (cas d’un remboursement anticipé total), vous devrez vous acquitter des frais dits de « mainlevée d’hypothèque ». Cet acte notarié consiste à radier l’inscription d’hypothèque en cours et atteste que vous avez bien remboursé le crédit. Les frais de mainlevée sont calculés sur le montant initial du prêt. Comptez environ 0,65% pour un crédit de 100.000 euros, en novembre 2017.
Si le bien est revendu moins d’un an après le remboursement normal du prêt, les notaires acceptent généralement un courrier de la banque, attestant que le crédit a bien été remboursé. Dans ce cas-là, il ne sera pas nécessaire de procéder à une mainlevée de l’hypothèque.

LE PRIVILÈGE DE PRÊTEUR DE DENIERS

Le privilège de prêteur de deniers fonctionne sur le même principe que l’hypothèque. Elle permet donc, au prêteur, de saisir le bien et de le vendre par voie judiciaire si l’emprunteur ne parvient pas à rembourser ses échéances de prêt.
En revanche, le privilège de prêteur de deniers (PPD) ne peut porter que sur des biens existants (de l’ancien ou du neuf dont la construction est complètement terminée ou des terrains) puisqu’il est destiné à garantir le financement de l’acquisition d’un bien immobilier. Pour l’achat d’un bien en VEFA ou la construction d’une maison neuve, le PPD ne serait possible que pour le seul versement fait entre les mains du notaire. Mais il semble que tous les conservateurs des hypothèques n’aient pas la même interprétation de la faisabilité dans ce cas. Aussi, en pratique, un PPD pour une VEFA reste rare et suppose une hypothèque en complément. Le PPD n’est généralement pas utilisé, non plus, sur un prêt relais, et, n’est pas possible pour le financement de travaux.
Le privilège de prêteur de deniers fait l’objet d’un acte notarié et doit être inscrit à la conservation des hypothèques dans les deux mois qui suivent la vente. L’intérêt pour l’emprunteur, c’est qu’il est exonéré de taxe de publicité foncière. Cette garantie reste donc moins coûteuse qu’une hypothèque.
Un seul PPD peut être pris sur un bien, contrairement à une hypothèque (on parle alors d’hypothèque de premier rang ou de deuxième rang). Le PPD est par ailleurs prioritaire sur toutes les autres inscriptions, même devant une hypothèque.

LE CAUTIONNEMENT

Les banques sont de plus en plus nombreuses à accepter, comme garantie, les engagements des sociétés de cautionnement mutuel. Ces établissements pratiquent la mutualisation des risques. L’emprunteur verse une somme proportionnelle au montant de son crédit sur un fonds garanti et en contrepartie, la société s’engage à payer les échéances si l’emprunteur est défaillant. Les banques sont plutôt favorables à ce type de garantie car elles n’ont pas à gérer de contentieux directement avec le client et sont assurées d’obtenir le remboursement du crédit.
La contribution versée à la société de caution se divise en deux parties : une commission qui est définitivement acquise par l’organisme de caution et une contribution versée au fonds mutuel de garantie, qui peut, selon les établissements, être partiellement ou totalement reversée à l’emprunteur à la fin du crédit.
Cette garantie est plutôt intéressante car elle peut être utilisée pour des biens neufs ou anciens et ne nécessite aucuns frais de notaire ni de mainlevée. Ces avantages ont une contrepartie car les sommes à verser au départ par l’emprunteur pour la mise en place du cautionnement, peuvent s’avérer plus importantes que pour une garantie hypothécaire. Elles varient, selon les sociétés entre 0,52% et 1,30% du montant du prêt (étude UFC Que Choisir, Septembre 2014, pour un crédit de 150.000 euros).
Les frais de cautionnement varient selon les sociétés et peuvent être différents selon qu’il s’agit d’un prêt classique ou d’un prêt réglementé ou selon l’âge du ou des emprunteurs.

Rachat de soulte

ABC intervient et vous conseille sur le rachat des parts d’un patrimoine, détenues par votre conjoint ou un membre de votre famille, suite à une séparation/licitation ou succession. . 

 

Rachat de Soulte

Si vous divorcez ou héritez, votre notaire vous a sûrement parlé de rachat de soulte. Vous n’aviez jamais entendu ce mot avant, et vous êtes perdu dans ses explications ? Ne vous inquiétez pas, on vous explique tout. Quand vous êtes propriétaire en indivision et que vous souhaitez devenir pleinement propriétaire, il est nécessaire de racheter la part du ou des autres indivisaires. Cette part est la soulte.

Qu’est-ce que le rachat de soulte ?

Divorce et succession

Le rachat de soulte a lieu le plus souvent au moment d’un divorce ou d’une succession, quand une personne veut racheter la part des autres dans un bien en indivision. Précision importante : le rachat ne peut avoir lieu qu’une fois que le divorce a été prononcé.

Concrètement, un des indivisaires va payer la valeur de la part des autres, et va récupérer la pleine propriété du bien. Les autres vont recevoir l’argent, et perdre tout lien juridique avec l’appartement ou la maison.

Évaluation du prix du bien par un expert

Vous allez d’abord faire évaluer le bien par un expert : un notaire ou un agent immobilier. En effet, le rachat va se faire sur la base de la valeur au moment du rachat, et non sur la valeur d’acquisition du bien. Cette étape mène souvent à des conflits entre les ex-époux, c’est pourquoi il est important de passer par un intermédiaire de confiance.

Le notaire va officialiser la valeur du bien et donc la valeur de la soulte, ces informations sont renseignées dans l’acte de licitation.

L’acte de licitation est l’équivalent du compromis de vente pour une acquisition, toutes les informations y sont détaillées.

Après l’évaluation, vous pourrez procéder au rachat, par l’intermédiaire de votre notaire.

 

Les frais de notaire lors d’un rachat de soulte

Il est important d’avoir en tête que si vous rachetez une soulte, vous aurez à payer des frais en plus du prix de la soulte. Ces coûts comprennent les émoluments du notaire, qui sont réglementés par l’Etat, mais qui varient d’une étude à l’autre. En général, vous paierez entre 2% et 7% de la valeur nette du bien. Vous devrez aussi payer les droits de partage de 2,5%. 

De plus, votre banque vous peut vous demander des pénalités de remboursement anticipé. Tous ces frais s’ajoutent à la valeur de la soulte que vous allez racheter. Le plus souvent, les deux conjoints se répartissent ces frais équitablement.

Si vous avez besoin de financement, vous pouvez inclure ces coûts supplémentaires dans votre crédit.

Comment financer mon rachat de soulte ?

Pour financer votre rachat de soulte, vous pouvez souscrire un crédit auprès d’une banque. Certaines banques sont spécialisées dans le financement du rachat de soulte, d’autres octroient tous types de crédit, et considèrent le rachat de soulte comme un crédit immobilier classique. 

Pour déterminer vos conditions d’emprunt, la banque va prendre en compte plusieurs facteurs. Elle va d’abord calculer votre taux d’endettement, c’est-à-dire le rapport de vos charges sur vos revenus. Ce taux ne devra pas dépasser 33%, pour que vous soyez capables de rembourser votre prêt, tout en préservant votre niveau de vie actuel. 

Attention : pour les rachats de soulte qui suivent un divorce, la pension alimentaire est considérée comme une charge pour le conjoint qui la paye, et comme un revenu pour celui qui la reçoit. Les banques peuvent exceptionnellement accepter un taux d’endettement plus élevé, pour un dossier de très bonne qualité.

La banque va ensuite analyser vos derniers relevés bancaires, pour voir comment vous gérez votre argent. Elle va notamment regarder si vous êtes souvent en découvert, alors faites attention !

Par ailleurs, vous devrez apporter à la banque des informations sur votre état de santé. Il s’agit du questionnaire de santé que l’assurance demande.

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