Cette garantie traditionnelle est très répandue. Si l’emprunteur n’honore pas ses remboursements, elle donne droit au créancier de faire saisir le logement et de le vendre aux enchères afin de récupérer le montant des sommes dues. Le plus souvent, elle est utilisée pour des crédits destinés à financer des travaux de construction ou lors de la renégociation d’un prêt. L’hypothèque est très fréquemment demandée lorsque le prêt est débloqué en plusieurs fois pour financer une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), la construction d’une maison individuelle ou des travaux.
Elle doit être inscrite à la conservation des hypothèques par un notaire.
Pour l’emprunteur, cet acte notarié comporte un certain nombre de dépenses, comme les frais de publicité foncière (ou salaire du conservateur des hypothèques, avant 2013), les émoluments du notaire (proportionnels au montant du prêt), la TVA, les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière (proportionnelle avec un montant minimum)… Plus le montant emprunté est élevé, plus le coût relatif de l’inscription de la garantie diminue car il existe des frais fixes (non proportionnels au montant de l’inscription).
Des tarifs préférentiels sont appliqués pour les prêts conventionnés (comme le prêt PAS), pour les prêts à taux 0% et les prêts PEL car ces prêts peuvent être exonérés de la taxe de publicité foncière et les émoluments de notaires, réduits.

LA MAIN LEVÉE D’HYPOTHÈQUE

Le remboursement total d’un crédit immobilier ne lève pas immédiatement l’hypothèque qui reste valable pendant la durée initiale du prêt augmentée d’un an et au plus 50 ans. Au-delà, l’emprunteur n’a aucune démarche à faire, l’inscription s’éteint d’elle-même.

Si vous revendez votre bien avant le terme du crédit (cas d’un remboursement anticipé total), vous devrez vous acquitter des frais dits de « mainlevée d’hypothèque ». Cet acte notarié consiste à radier l’inscription d’hypothèque en cours et atteste que vous avez bien remboursé le crédit. Les frais de mainlevée sont calculés sur le montant initial du prêt. Comptez environ 0,65% pour un crédit de 100.000 euros, en novembre 2017.
Si le bien est revendu moins d’un an après le remboursement normal du prêt, les notaires acceptent généralement un courrier de la banque, attestant que le crédit a bien été remboursé. Dans ce cas-là, il ne sera pas nécessaire de procéder à une mainlevée de l’hypothèque.

Le privilège de prêteur de deniers fonctionne sur le même principe que l’hypothèque. Elle permet donc, au prêteur, de saisir le bien et de le vendre par voie judiciaire si l’emprunteur ne parvient pas à rembourser ses échéances de prêt.
En revanche, le privilège de prêteur de deniers (PPD) ne peut porter que sur des biens existants (de l’ancien ou du neuf dont la construction est complètement terminée ou des terrains) puisqu’il est destiné à garantir le financement de l’acquisition d’un bien immobilier. Pour l’achat d’un bien en VEFA ou la construction d’une maison neuve, le PPD ne serait possible que pour le seul versement fait entre les mains du notaire. Mais il semble que tous les conservateurs des hypothèques n’aient pas la même interprétation de la faisabilité dans ce cas. Aussi, en pratique, un PPD pour une VEFA reste rare et suppose une hypothèque en complément. Le PPD n’est généralement pas utilisé, non plus, sur un prêt relais, et, n’est pas possible pour le financement de travaux.
Le privilège de prêteur de deniers fait l’objet d’un acte notarié et doit être inscrit à la conservation des hypothèques dans les deux mois qui suivent la vente. L’intérêt pour l’emprunteur, c’est qu’il est exonéré de taxe de publicité foncière. Cette garantie reste donc moins coûteuse qu’une hypothèque.
Un seul PPD peut être pris sur un bien, contrairement à une hypothèque (on parle alors d’hypothèque de premier rang ou de deuxième rang). Le PPD est par ailleurs prioritaire sur toutes les autres inscriptions, même devant une hypothèque.

Les banques sont de plus en plus nombreuses à accepter, comme garantie, les engagements des sociétés de cautionnement mutuel. Ces établissements pratiquent la mutualisation des risques. L’emprunteur verse une somme proportionnelle au montant de son crédit sur un fonds garanti et en contrepartie, la société s’engage à payer les échéances si l’emprunteur est défaillant. Les banques sont plutôt favorables à ce type de garantie car elles n’ont pas à gérer de contentieux directement avec le client et sont assurées d’obtenir le remboursement du crédit.
La contribution versée à la société de caution se divise en deux parties : une commission qui est définitivement acquise par l’organisme de caution et une contribution versée au fonds mutuel de garantie, qui peut, selon les établissements, être partiellement ou totalement reversée à l’emprunteur à la fin du crédit.
Cette garantie est plutôt intéressante car elle peut être utilisée pour des biens neufs ou anciens et ne nécessite aucuns frais de notaire ni de mainlevée. Ces avantages ont une contrepartie car les sommes à verser au départ par l’emprunteur pour la mise en place du cautionnement, peuvent s’avérer plus importantes que pour une garantie hypothécaire. Elles varient, selon les sociétés entre 0,52% et 1,30% du montant du prêt (étude UFC Que Choisir, Septembre 2014, pour un crédit de 150.000 euros).
Les frais de cautionnement varient selon les sociétés et peuvent être différents selon qu’il s’agit d’un prêt classique ou d’un prêt réglementé ou selon l’âge du ou des emprunteurs.